내 노후연금 ESR켄달스퀘어리츠

 

안녕하세요 야생너구리입니다.

 

오늘은 제가 노후연금으로 모으고있는 esr켄달스퀘어리츠에 대해 이야기 해보려고 합니다.

 

리츠같은경우는 수익금의 90%이상을 의무배당해야하기 때문에 내 노후를 책임질 배당금투자로 좋습니다!

 

esr켄달스퀘어리츠는 시장에서 주목받지 못하는 주식인데... 저는 이 종목을 제 노후연금으로 조금씩 모아가고 있습니다.

 

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터 부동산 전문리츠입니다.

 

요즘 물류센터가 각광받고있죠

물류센터 cap rate가 3%정도로 떨어질만큼 물류센터에 대한 수요가 늘고있습니다.

 

제가알기로는 보통 임대자산의 cap rate는 7%대라고 알고있는데 물류센터의 cap rate가 3%라는것은 일반 부동산 보다 고평가상태라는 뜻입니다.

 

물류창고값이 요즘 천정부지로 오르고있다는 뜻입니다.

 

이에맞춰서 켄달도 주가가 쭉쭉올라가서 현지 주당 7,000원을 바라보고 있습니다.

 

esr켄달스퀘어리츠는 물류전문그룹 ESR그룹과 자산운용사 켄달스퀘어그룹이 함께 만든 리츠입니다.

 

위와같은 물류창고를 포트폴리오에 담고있는 주식입니다.

 

켄달스퀘어가 가지고있는 물류센터는 수도권에 집중되어있습니다. 수도권에 대형물류센터를 지을 수 있는 부지는 점점 사라져가고 있어서... 켄달스퀘어의 자산가치는 날로 오를수 밖에 없는 구조입니다.

 

켄달스퀘어의 주요 임차인은 쿠팡입니다. 요즘 쿠팡이 조달한 자금으로 신규 물류센터를 건설하겠다고 했는데 켄달스퀘어에게는 고려사항이 아닙니다.

쿠팡이 건립하는 물류센터는 사업성이 떨어지는 지방에 고객들의 편의를 위해 물류센터를 건립할 예정으로 보입니다.

 

쿠팡이 50%이상을 차지하고 있어서 과도하다고 생각할지 모르지만, 물류센터가 부족한 최근 추세상 쿠팡의 임차면적이 줄어들더라도 다른 임차인이 금방 구해질것으로 보입니다.

 

물류창고임대의 특성상 장기로 계약하는경우가 많아서 배당금을 어느정도 예상할 수 있습니다. 위의 배당률은 5,000원 기준 배당금으로 현재가격으로 계산한다면 배당률이 낮아질 수 있습니다.

물류센터의 전망을 고려하자면 5년뒤에는 10%에 가까운 배당률도 가능하지 않을까... 생각합니다.

(맥쿼리 뺨치는 켄다리)

 

켄달의 전망이 좋다보니... CPP(캐나다 국민연금)와 블랙록(미국대형자산운용사)도 높은 가격에 지속적으로 지분율을 늘리고 있습니다.

 

 

켄달스퀘어는 적어도 1년에 1개의 우량물류센터를 편입하여 국내최대 물류리츠가 되려는 목표가 있습니다. 저는 이 목표를 의심했습니다.

물류센터 cap rate가 낮아지고 있기때문에 신규자산편입이 점점 어려워지겠구나 생각했습니다. 아무리 모회사 esr이 보유한 자산이 많다고 하더라도...cap rate의 하락은 어쩔수 없으니까 외형을 확장하는데 위험이 있다고 생각했습니다.

하지만 켄달스퀘어는 어느정도 주주와의 약속을 이행하려고 노력하고있습니다.

바로 오늘 켄달스퀘어리츠가 1,600억 규모의 안성물류센터를 포트폴리오에 편입했습니다. 켄달스퀘어리츠는 6월 안성물류센터 편입을 계획하고 있었기때문에...주주와의 약속을 지켰습니다.

 

앞으로 esr켄달스퀘어리츠가 1년에 우량자산 1개씩 편입해나간다면 10년뒤에는 얼마나 커져있을지 기대가 됩니다. 개인적인 생각으로는 맥쿼리인프라에 버금가는 리츠중에서는 대장리츠가 될것이라고 생각합니다.

 

꾸준한 배당과 성장을 모두 잡을 수 있는 esr켄달스퀘어리츠는 우리들의 노후연금을 책임지기에...딱 좋은 주식이 아닌가 생각해봅니다.

 

투자를 했으면 인증을 해야겠죠...?

 

긴글 읽어주셔서 감사하구

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